先有需求才有供給
往往消費者都會認為房市的價格與行情，是被賣方所操控與炒作，其實撇開房市的框架，這個邏輯思維是相當錯誤的，無論商品是甚麼，都有屬於它們的市場，而行情，卻並非單向由賣方所制定，他們也無法聯合統一壟斷或共同掌控整個區域的價格。

那麼行情是如何成立的呢？

首先來討論供給與需求，當一個產品被創造出來，又或者是一個新興產業被發展成功，它的基礎是被認為有這樣的需求，因此才有被開發的因果，爾後漸漸地被大量認同，才會成立該商品的市場定位，因為它被買方所依賴或是有其必要存在的價值。

價格亦同，即使有著被製造出來的既定生產成本，但售價卻有很大的因素是被買方所牽動著，以下為事實的案例。

如果時機大好：

合理售價20萬，賣方欲售22萬，若買方搶購，行情成立。

區域行情20萬，某案創高25萬，若買方承購，高點成立。

如果景氣普普：

合理售價20萬，賣方欲售22萬，若銷況不順，行情未到。

區域行情20萬，某案欲賣25萬，若市場反彈，高點還遠。

如果時機不佳：

合理售價20萬，賣方欲售20萬，若銷售困難，行情泥沼。

區域行情20萬，要高於此挑戰，是逆天而行，難以上看。

為何景氣差時，買方此類的聲音就變少了呢？因為連基本的看屋慾望都沒有，即便有購屋需求也都會受環境衝擊信心而卻步與觀望，所以在這段過程中，不會有賣方願意挑戰新價錢。

所以在銷售的市場之中，消費者才握有售價行情的主導權，無論是自住剛性需求也好，還是在熱絡氣氛中的投資客也罷，基本上先有買，才會有賣，不管在甚麼階段的價格，總是都有買方吸收與承接，或大量的進場意願與非常高度的購屋衝動甚至排隊搶購搶市搶房，才會產生當下許多人無法接受又不得不買單的行情。

買方市場；指的是買方購屋信心低迷且無量。

賣方市場；指的是買方太多供不應求且爆量。

上述時常聽到的兩句代表房市消費環境的術語，卻不是先因「賣方」兩字帶動，全是根據「買方」的行為來產生事實狀況，所以無論是不斷創新高的區域價錢，或者是行情地板價格的快速推升，都是因其消費結論而演化出來的自然結論。買方僅能配合將預算提高才有辦法買到房子，說白了其實沒人買又何來的定價呢。

買方市場；你不賣，有人會賣。

賣方市場；你不買，有人會買。

市場就像是拔河，一個買與賣的拉鋸，也是雙邊量能的抗衡，當量大過於某一方的價錢時，就會上漲或下跌。因為買壓太大，一段週期的推案量與供給無法滿足當時期的需求程度易漲。或是賣壓太大，一段週期的供給戶遠大過於需求人口易跌。而不動產有別於一般商品的差別在於，賣壓大的時候價格不會即時配合市場氛圍反應，主要是高額的成本與金融單位所抵押注入的數字令其很難殺頭或賠本，但反之買氣熱絡時的房市價錢卻會以極快的速度膨脹。

於此如果你還是在怪罪於房價都鎖在賣方手上，就很難可以買到房子，因為你忽略了市場的邏輯與原委。景氣不會一直好下去，但也不會一直停滯不前。時機差的時候也許你可以撿到便宜，時機好的時候可能你買貴了，但這都不該是你卻步的理由，因為人事時地物都不同，剛好身在甚麼時機點有購屋需求是種緣分，要等房價跌的機率永遠都比漲來的低。換言之如果將這件事轉換成是籌碼與賭注時，壓漲的勝率在台灣不動產歷史中永遠比跌來得高。

千萬不要跟環境對賭，也千萬別跟買氣對賭。

【買不買房是種需求，也許你會因為經濟收入高時選擇吃好一點的餐廳，但卻不會因為景氣差時不吃飯。不要因噎廢食，不要因反對而反對，不要因對其事實的埋怨與不滿而放棄需求，更不要為自己找不是藉口的理由來扭曲經濟與市場的結構。因為你不會因此得利或得惠，更不會因此讓人生順利，除非，你非常有錢。除非，你有取之不盡的經濟資源，不然就別騙自己了。】

本文修改自 丁丁大師 #丁丁的房產人生雜記