先入不為主
很多人在投資買房時，都會用自己要住的觀點來思考產品的各項關係，除非是很老練與嗅覺敏感的投資好手，不然鮮少人會以市場的角度來做分析，投報率的換算也因人而異。

自住使用，是相當的主觀，依照自己的習性、喜好、認知、感覺等等來判斷是否要選擇眼前的產品，這個過程都會經過思考期，不斷的比較或做功課來確認自己的看法是不是正確的，決定速度通常不會那麼快，甚至還需要另一半或家人來給意見。

但投資就不是這樣子了，因為你對標的的想法與考量不會也不能代表整體市場，而且也缺乏專業的相關知識或不動產經驗，也缺少在投資利益轉換時的風險評估思維。怎麼投資才是划算的，怎樣置產才是最有投報效率的，這都不是自住用的思量。

房地產需要作時間的計畫打算，根據自己的置產週期分以下目的；

1. 超短期：在預售屋一簽好買賣合約立即出售。
2. 短期：在預售屋建構中但交屋前將標的出售。
3. 中期：在交屋後的兩年內以新古屋形式出售。
4. 長期：沒有設定何時出售以滿意價差做目標。
5. 超長期：以收租來膨脹長線房屋價值不出售。

每一種方式，在槓桿運用與資金活用度都完全不同，不動產不建議操作過高的槓桿或太過於投機的必勝心態，越走險棋越貪心風險就越大，而這也會嚴重影響投資回收的效益。

現今台灣社會普遍人人都想賺錢，或只要能引領收入的方式或管道，就會趨之若鶩。尤以在超低利率的時代，房地產也成了金流與賺錢的熱門選擇途徑，雖然有人都會拿空屋率來做空頭議題，但其實這也是一人持有多屋的象徵，房子已經不在是只有住的功能與需求了，以投資動機為目標的看屋族也成了一種剛需。

在現況的銷售市場中，平均以投資為目的的比例也隨著時間過去越來越高，或是暫時住投皆宜先買再說的也比從前多，若是指標或具有高度品牌力的產品，投資動機數量更是驚人，甚至可達五成以上之多。所以觀念如果還停留在買房子全都僅自住的人是非常狹隘的認知且不符市場趨勢與事實。同理，你想的不代表每個人都會這樣想，你覺得好的也不代表整個市場都會有一樣感覺。

而在經濟的循環與流動中，不動產的確有高度抗通膨的作用，強迫儲蓄與膨脹資產的功能，而投資客又是怎麼形成的？仔細思考，如果沒有嘗過甜頭，又怎會有持續投資的行為？如果沒有賺過價差，又怎會有這種慾望與動機呢？所以投資客並非無中生有，他們全部都是「自住客」而來的。因為換屋也好、因為其他目的需要將房子賣掉也罷，但他們透過轉移資產的過程中也許無意識、也許是有計畫性，但結論都是正面與獲益的，於此開始複製經驗。

今天你是自住客，不代表明天你不是投資客。

今年你是投資客，不代表明年不會多重投資。

自住客買房要想，投資客做決定只要十分鐘。

自住客買房龜毛，投資客要下手總是阿莎力。

因為自住客是被動的，先看了產品爾後思考，但投資客是積極主動的，早就事先做足功課，看房只是確認標的潛力與價錢而已。所以兩者之間相生相息，但意義卻是完全不同。

【新手投資不需要想太多，只要是熱門建案、產品沒有問題、價錢有競爭力，基本上就可以立即下手決定了。投資比的是資訊、選戶、卡位的速度，要減少考慮的時間，就得做好先前的準備與功課。研究的越多，出手的速度就會越快越精準。若是以自住的角度在投資動機上，你只能喝到湯卻永遠吃不到肉。】

本文修改自 丁丁大師 #丁丁的房產人生雜記