希苑學堂
影響房價的4大指標
在台灣跟著美國升息了，中央銀行總裁楊金龍的一句話：『升息可能助漲房價』，引發大家熱議，降息，房價漲！怎麼升息，房價還是漲？
到底是為什麼?
樂居創辦人李奕儂指出，影響房價的四大關鍵是1.利率 2.匯率 3.股市 4.政策，全球市場由降息轉升息，對房市有一定的影響，就讓我們透由樂居所提供的歷年數據，瞭解其中的關聯，並推測今年房市走向。
1.利率與房市
從過往的歷史來看
- 降息循環的初期房價會下跌
- 降息循環期末期房價會上揚
- 升息循環中，房價會維持漲勢
👉2022年房市推估>台灣轉入升息循環，推測房價還是會維持漲勢。
2.匯率與房市（反向關係）
美元兌台幣的匯率往下(紅色線)代表台幣升值，升值的期間，代表持續有熱錢湧入台灣、游資會進入房地產，讓房價上漲；反之，新台幣貶值的時候房價會跌。
👉2022年房市推估>轉入升息，台幣升值，引發投資，房價上揚
3.股市與房市（正向關係）
可由圖表看出，不論遇到SARS、金融風暴、新冠疫情，兩條線的趨勢方向幾乎相同。
👉2022年房市推估>股價漲、房價也會漲；股價跌、房價也會跌
4.政策與房市
房市的「初升段」：政府希望你買房的時候>>這時政府通常通常會有低利房貸、青年優惠貸款、或是建照可以展延等政策
房市的「末升段」：打房政策開始出現時>>打房政策剛開始出現的時候房價還是持續上漲的，只是可能會開始趨緩，是一個累加的力量，一個政策沒效果就再加，直到市場無法承受開始鈍化，房價才會開始下跌。
👉2022年房市推估>央行總裁表示，傾向以信用管制(貸款成數)的方式去控制房價，讓房價緩漲就好，沒有要把它打下來的意思。
不過，國際貨幣基金會警告，今年將進入通膨高風險階段，會有「缺工→物價上升→調工資→再次物價上升」的螺旋上升現象，營建(工＋料)成本的推升，讓房價的向下僵固性更強！
5.升息對房貸的影響
一碼是多少？是0.25%
>>目前房貸利率是1.31%，可能會調整到1.56%，絕對不是很多電視名嘴用3%、3.5%來計算利率的程度。
以30年期還款期限來計算，每1千萬的房貸、每月房貸從 33608>>34801、大概會需要多付1193元。感受上並不明顯。
因此升息初期對房市的衝擊不會那麼強烈，但若持續升息3～4碼以上，將衝擊房市。
6.房市轉向的三個警訊
你想知道未來的房價會不會下跌，可以注意一下以下這三個警訊
- 是否要從升息循環轉為降息循環
- 股市有沒有轉長期空頭
- 台幣是不是要持續的貶值
👉2022年房市推估>今年這三件事可能都不會發生，所以自住、換屋者不用對房市太過悲觀，全球抗通膨的成效會在第三季明朗，年底前是看房的好時機，但投資要注意，已進入政策壓抑的房市末升段，可以觀察今年度的升息狀況將態度轉為保守。
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降息，房價漲！升息，房價漲？ 房價走向關注這3大指標 https://lihi1.com/rdQfg
樂居報告「2022房市預測」https://lihi1.com/CktAE